Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα από αλλοδαπό

Ο ελληνικός νόμος δεν απαγορεύει στους αλλοδαπούς να έχουν ακίνητα. Οι πολίτες της ΕΕ και των χωρών της ΕΖΕΣ (Ισλανδία, Λιχτενστάιν, Νορβηγία, Ελβετία) αγοράζουν με τους ίδιους όρους με τους Έλληνες, σε όλη τη χώρα.

Οι πολίτες άλλων χωρών και οι εταιρείες με έδρα εκτός ΕΕ και ΕΖΕΣ αγοράζουν επίσης ελεύθερα στο μεγαλύτερο μέρος της Ελλάδας. Η εξαίρεση είναι οι παραμεθόριες περιοχές.

Σύμφωνα με τον ν. 1892/1990, οι αγοραστές εκτός ΕΕ και ΕΖΕΣ χρειάζονται προηγούμενη άδεια για την απόκτηση εμπράγματων δικαιωμάτων σε παραμεθόριες περιοχές. Αποφασίζει επιτροπή της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, και η δικαιοπραξία χωρίς άδεια είναι άκυρη.

Οι παραμεθόριες περιοχές ορίζονται στον νόμο. Καλύπτουν περιφερειακές ενότητες και νησιά κοντά στα χερσαία και θαλάσσια σύνορα, στον βορρά, στη Θράκη και στο ανατολικό Αιγαίο, και είναι ευρύτερες απ' ό,τι περιμένουν πολλοί αγοραστές.

Μη βασίζεστε σε λίστες ιστοσελίδων ακινήτων, που μερικές φορές είναι λανθασμένες. Αν δεν είστε πολίτης ΕΕ ή ΕΖΕΣ, ρωτήστε τον δικηγόρο σας από την αρχή αν το γεωτεμάχιο βρίσκεται σε παραμεθόρια περιοχή, γιατί η άδεια χρειάζεται χρόνο.

• ΑΦΜ: τον χρειάζεται κάθε αγοραστής. Μπορείτε να τον αποκτήσετε ηλεκτρονικά μέσω myAADE με ταυτοποίηση μέσω βιντεοκλήσης ή μέσω πληρεξουσίου.
• Φορολογικός εκπρόσωπος: από την απόφαση ΑΑΔΕ Α.1069/2024 είναι προαιρετικός για τους μη κατοίκους, εφόσον αποδέχεστε να λαμβάνετε απευθείας τις επιδόσεις της φορολογικής διοίκησης στα στοιχεία επικοινωνίας που δηλώνετε.
• Πληρωμή: από τις 11 Δεκεμβρίου 2023 το τίμημα σε συμβόλαιο αγοραπωλησίας ή προσύμφωνο καταβάλλεται μόνο μέσω τράπεζας. Συμβόλαιο που αναφέρει πληρωμή σε μετρητά ή δεν αναφέρει τραπεζική πληρωμή είναι άκυρο και δεν μεταγράφεται.

Στην πράξη χρειάζεστε ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό ή τραπεζική μεταφορά που αφήνει ίχνος, και κρατάτε τα αποδεικτικά. Ρωτήστε λογιστή πώς πρέπει να μεταφερθούν και να τεκμηριωθούν τα χρήματα.

Η πώληση γίνεται με συμβόλαιο ενώπιον Έλληνα συμβολαιογράφου, το οποίο συντάσσεται στα ελληνικά. Αν κάποιο μέρος δεν γνωρίζει ελληνικά, συμμετέχει διερμηνέας που υπογράφει επίσης. Ζητήστε μετάφραση του σχεδίου του συμβολαίου αρκετά πριν την υπογραφή, όχι την ίδια μέρα.

Σε κάθε συμβόλαιο επισυνάπτεται βεβαίωση μηχανικού για τη νομιμότητα του κτιρίου (δείτε το άρθρο για τα αυθαίρετα), και μετά την υπογραφή το συμβόλαιο καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο.

Δεν χρειάζεται να βρίσκεστε στην Ελλάδα για να αγοράσετε. Πολλοί αγοραστές υπογράφουν πληρεξούσιο ώστε να ενεργεί για λογαριασμό τους ο δικηγόρος τους. Πληρεξούσιο που υπογράφεται σε αλλοδαπό συμβολαιογράφο χρειάζεται κατά κανόνα Σφραγίδα της Χάγης (Apostille) και επίσημη μετάφραση στα ελληνικά. Μπορεί επίσης να υπογραφεί σε ελληνικό προξενείο.

Ζητήστε από τον δικηγόρο σας να συντάξει το πληρεξούσιο, ώστε να καλύπτει ακριβώς τις πράξεις που χρειάζονται, όπως έκδοση ΑΦΜ, άνοιγμα λογαριασμού και υπογραφή του συμβολαίου.

Οι αγοραστές εκτός ΕΕ μπορούν να ζητήσουν άδεια διαμονής επενδυτή πέντε ετών με επένδυση σε ακίνητα. Μετά τις αλλαγές του 2024 (ν. 5100/2024), όπως επιβεβαιώνει εγκύκλιος του Υπουργείου Μετανάστευσης του Απριλίου 2026, η ελάχιστη επένδυση είναι:

• €800.000 στην Περιφέρεια Αττικής, στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, στη Μύκονο, στη Σαντορίνη και σε νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων.
• €400.000 στην υπόλοιπη Ελλάδα.
• €250.000 μόνο για μετατροπή κτιρίου μη οικιστικής χρήσης σε κατοικία ή για αποκατάσταση διατηρητέου.

Για τις επιλογές των €800.000 και €400.000 η επένδυση πρέπει να αφορά ένα ακίνητο με τουλάχιστον 120 m² κύριας χρήσης. Ακίνητο Golden Visa δεν επιτρέπεται να διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση· η παράβαση μπορεί να επιφέρει πρόστιμο και ανάκληση της άδειας.

Σε ποια ζώνη ανήκει ένα ακίνητο και αν πληροί τους κανόνες εμβαδού και ενιαίου ακινήτου πρέπει να το επιβεβαιώσει δικηγόρος. Πρόκειται για γενική ενημέρωση, όχι για συμβουλή μετανάστευσης.