Με λίγα λόγια
- Πριν δώσετε χρήματα, επιβεβαιώστε το γεωτεμάχιο και ελέγξτε το στους δημόσιους χάρτες, και μετά αναθέστε σε δικηγόρο και μηχανικό.
- Ο δικηγόρος ελέγχει τους τίτλους, συνήθως για τουλάχιστον 20 χρόνια, στο Κτηματολόγιο ή στο υποθηκοφυλακείο.
- Η βεβαίωση μηχανικού για τα αυθαίρετα απαιτείται σε κάθε μεταβίβαση· χωρίς αυτήν το συμβόλαιο είναι άκυρο.
- Ο φόρος μεταβίβασης είναι 3,09% επί της μεγαλύτερης αξίας μεταξύ τιμήματος και αντικειμενικής. Ο ΦΠΑ στις νεόδμητες αναστέλλεται έως το τέλος του 2026.
- Το συμβόλαιο υπογράφεται ενώπιον συμβολαιογράφου και καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο, με τέλος ανάλογο της αξίας.
1. Πριν δεσμευτείτε
- Επιβεβαιώστε ακριβώς ποιο γεωτεμάχιο αγοράζετε: τον ΚΑΕΚ, το περίγραμμα και το εμβαδόν του στο Κτηματολόγιο.
- Ελέγξτε το στους δημόσιους χάρτες που προκαλούν συχνότερα προβλήματα: δασικοί χάρτες, ζώνες πλημμύρας, Natura 2000, ακτή και κοντινά ρέματα.
- Αποφασίστε πώς θα το χρησιμοποιήσετε (κατοικία, ανακαίνιση, βραχυχρόνια μίσθωση, ανέγερση), γιατί κάθε χρήση έχει δικούς της κανόνες.
Κοστίζει λίγο και σας δείχνει ποιες ερωτήσεις να κάνετε στον δικηγόρο και τον μηχανικό, και μερικές φορές αν αξίζει καν να τους αναθέσετε.
2. ΑΦΜ και τραπεζικός λογαριασμός
Κάθε αγοραστής χρειάζεται ελληνικό ΑΦΜ. Οι μη κάτοικοι τον αποκτούν ηλεκτρονικά μέσω myAADE με ταυτοποίηση μέσω βιντεοκλήσης ή μέσω πληρεξουσίου. Ο φορολογικός εκπρόσωπος είναι προαιρετικός για τους μη κατοίκους από το 2024. Το τίμημα καταβάλλεται μέσω τράπεζας· συμβόλαιο με πληρωμή σε μετρητά είναι άκυρο.
3. Έλεγχος τίτλων από δικηγόρο
Ο δικηγόρος σας ελέγχει στο Κτηματολόγιο, ή στο υποθηκοφυλακείο όπου το Κτηματολόγιο δεν λειτουργεί ακόμη, ότι ο πωλητής είναι κύριος και ότι δεν υπάρχουν υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις ή αγωγές. Συνήθως ελέγχεται η αλυσίδα τίτλων για τουλάχιστον 20 χρόνια, και το συμβόλαιο συγκρίνεται με την κτηματολογική εγγραφή και τον χάρτη.
Ο δικηγόρος ελέγχει επίσης το σχέδιο του συμβολαίου, τα φορολογικά πιστοποιητικά του πωλητή και, για αγοραστές εκτός ΕΕ, αν το ακίνητο βρίσκεται σε παραμεθόρια περιοχή που χρειάζεται άδεια.
4. Οι έλεγχοι του μηχανικού
- Η βεβαίωση μηχανικού για τα αυθαίρετα (ν. 4495/2017, άρθρο 83), που επισυνάπτεται σε κάθε συμβόλαιο και ισχύει δύο μήνες.
- Για κτίρια, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, που υποβάλλεται κατά τη μεταβίβαση.
- Για οικόπεδα, τοπογραφικό διάγραμμα με τα πραγματικά όρια και έλεγχος αν και τι μπορεί να χτιστεί.
Τη βεβαίωση συνήθως τη φροντίζει ο πωλητής. Σκεφτείτε να προσλάβετε δικό σας μηχανικό για αυτοψία σε σύγκριση με τα σχέδια της άδειας πριν υπογράψετε οτιδήποτε δεσμευτικό.
5. Πιστοποιητικά για το συμβόλαιο
- Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ): απαιτείται για την πώληση και ισχύει έως 10 χρόνια.
- Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ: βεβαιώνει ότι το ακίνητο περιλαμβανόταν στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ του πωλητή για τα προηγούμενα πέντε χρόνια.
- Το πιστοποιητικό ΤΑΠ του δήμου δεν χρειάζεται πλέον: καταργήθηκε τον Δεκέμβριο του 2023.
6. Συμβόλαιο, καταχώριση και κόστη
Η πώληση υπογράφεται με συμβόλαιο στα ελληνικά και καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο. Τα κόστη του αγοραστή το 2026:
- Φόρος μεταβίβασης: 3% συν δημοτικός φόρος 3% επί του φόρου, δηλαδή 3,09%, επί της μεγαλύτερης αξίας μεταξύ τιμήματος και αντικειμενικής. Ο ΦΠΑ στις νεόδμητες αναστέλλεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, οπότε ισχύει ο φόρος μεταβίβασης.
- Συμβολαιογράφος: ρυθμισμένο ποσοστό επί του τιμήματος, που μειώνεται όσο αυξάνεται το τίμημα, συν ΦΠΑ και πάγια τέλη. Ζητήστε προσφορά από τον συμβολαιογράφο.
- Κτηματολόγιο: τέλος ανάλογο της αξίας, συν μικρά πάγια τέλη. Το υπολογίζει ο συμβολαιογράφος.
- Δικηγόρος και μηχανικός: οι αμοιβές συμφωνούνται και διαφέρουν ανάλογα με το ακίνητο και την εργασία.
Τον Σεπτέμβριο του 2026 η κυβέρνηση ανακοίνωσε φόρο μεταβίβασης 15% για κατοικίες που αγοράζουν φυσικά πρόσωπα εκτός ΕΕ και ΕΟΧ από τον Ιούλιο του 2027. Κατά τη σύνταξη του άρθρου ήταν ανακοίνωση, όχι νόμος. Ελέγξτε την ισχύουσα κατάσταση με τον δικηγόρο σας.
Τι δείχνει ένας προέλεγχος δημόσιων δεδομένων
Το βήμα 1 είναι αυτό για το οποίο φτιάχτηκε ο προέλεγχος. Επιβεβαιώστε δωρεάν το κτηματολογικό γεωτεμάχιο και λάβετε έκθεση για το τι δείχνουν οι δημόσιοι χάρτες για αυτό ακριβώς το γεωτεμάχιο, από δάση, πλημμύρες και Natura 2000 στο Core έως ακτή, ποτάμια, ρήγματα, κλίμα και περιβάλλον περιοχής στο Extended, με τις ερωτήσεις για τον δικηγόρο και τον μηχανικό σας, στα ελληνικά και στα αγγλικά.
Τι δεν μπορεί να πει
Δεν είναι νομικός ή τεχνικός έλεγχος. Δεν ελέγχει τίτλους, βάρη, άδειες, αυθαίρετα ή φόρους, και η απουσία ένδειξης δεν αποδεικνύει απουσία κινδύνου.
Δείτε δείγμα έκθεσης →Ερωτήσεις για τον δικηγόρο ή τον μηχανικό σας
- 01Είναι καθαρός ο τίτλος του πωλητή για τουλάχιστον 20 χρόνια, και συμφωνεί με το κτηματολογικό φύλλο και τον χάρτη;
- 02Υπάρχουν υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις ή αγωγές;
- 03Συμφωνεί το κτίριο με την άδειά του, και είναι πλήρης η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου;
- 04Πόσο θα είναι το συνολικό κόστος, με βάση το τίμημα και την αντικειμενική αξία;
- 05Για νεόδμητο: ισχύει η αναστολή ΦΠΑ την ημέρα του συμβολαίου, και είναι έγκυρη η άδεια;
- 06Λειτουργεί το Κτηματολόγιο στην περιοχή, και διορθώνονται ακόμη οι πρώτες εγγραφές;
Όροι
| Ελληνικά | Αγγλικά | Τι σημαίνει |
|---|---|---|
| ΑΦΜ | Tax number | Αριθμός φορολογικού μητρώου. |
| Έλεγχος τίτλων | Title search | Έλεγχος κυριότητας και βαρών από δικηγόρο. |
| Φόρος μεταβίβασης | Transfer tax | Φόρος 3,09% που πληρώνει ο αγοραστής. |
| Αντικειμενική αξία | Objective value | Φορολογητέα αξία που ισχύει όταν είναι μεγαλύτερη από το τίμημα. |
| ΠΕΑ | Energy Performance Certificate | Απαιτείται για πώληση, ισχύει έως 10 χρόνια. |
| ΕΝΦΙΑ | Annual property tax | Το πιστοποιητικό του καλύπτει τα προηγούμενα πέντε χρόνια. |
| Συμβόλαιο | Notarial deed | Η σύμβαση πώλησης ενώπιον συμβολαιογράφου. |