Με λίγα λόγια
- Ο ΚΑΕΚ είναι ο μοναδικός δωδεκαψήφιος αριθμός του γεωτεμαχίου στο Κτηματολόγιο. Οι διηρημένες ιδιοκτησίες, όπως τα διαμερίσματα, προσθέτουν δύο αριθμούς μετά από κάθετες.
- Ο δημόσιος χάρτης δείχνει περίγραμμα, εμβαδόν και ΚΑΕΚ χωρίς σύνδεση.
- Κυριότητα, υποθήκες και άλλα βάρη υπάρχουν στο κτηματολογικό φύλλο, που το λαμβάνουν μόνο οι δικαιούχοι και όσοι έχουν έννομο συμφέρον.
- Τα κτηματολογικά στοιχεία έχουν αναρτηθεί για περίπου το 99% της χώρας, αλλά το 2026 δεν λειτουργούσαν ακόμη πλήρως όλες οι περιοχές.
- Λάθος εμβαδόν ή όρια διορθώνονται, από τον Σεπτέμβριο του 2026 μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας με πιστοποιημένο μηχανικό.
Τι είναι το Ελληνικό Κτηματολόγιο
Το Ελληνικό Κτηματολόγιο είναι το δημόσιο μητρώο της γης και των δικαιωμάτων επί ακινήτων. Ο ν. 4512/2018 κατάργησε τα υποθηκοφυλακεία, που τηρούσαν βιβλία πράξεων χωρίς χάρτη, και μετέφερε το έργο τους στα Κτηματολογικά Γραφεία. Το Κτηματολόγιο οργανώνεται ανά γεωτεμάχιο: κάθε γεωτεμάχιο έχει ΚΑΕΚ, χαρτογραφημένο περίγραμμα και καταγραφή των δικαιωμάτων του.
Έως τον Μάιο του 2026 τα κτηματολογικά στοιχεία είχαν αναρτηθεί για περίπου το 99% της χώρας, με στόχο την ολοκλήρωση έως το τέλος του 2026. Η ανάρτηση δεν ταυτίζεται με τη λειτουργία: τον Απρίλιο του 2026 περίπου το 71% των δικαιωμάτων βρισκόταν σε λειτουργούν Κτηματολόγιο και τα υπόλοιπα στο στάδιο της ανάρτησης.
Πώς διαβάζεται ένας ΚΑΕΚ
Ο ΚΑΕΚ έχει 12 ψηφία, από τη μεγαλύτερη περιοχή προς τη μικρότερη:
- ψηφία 1–2: ο νομός·
- ψηφία 3–5: ο δήμος ή η κοινότητα·
- ψηφία 6–7: ο κτηματολογικός τομέας·
- ψηφία 8–9: η κτηματολογική ενότητα·
- ψηφία 10–12: ο αριθμός του γεωτεμαχίου.
Η διηρημένη ιδιοκτησία προσθέτει δύο αριθμούς μετά από κάθετες: ο πρώτος για χωριστό κτίριο στο οικόπεδο (κάθετη ιδιοκτησία), ο δεύτερος για αυτοτελή μονάδα, όπως διαμέρισμα (οριζόντια ιδιοκτησία). Όταν αγοράζετε διαμέρισμα, ελέγξτε ότι το συμβόλαιο, το κτηματολογικό φύλλο και ο πωλητής αναφέρονται στον ίδιο πλήρη κωδικό.
Τι βλέπετε και τι όχι
- Δημόσια, χωρίς σύνδεση: ο χάρτης του Κτηματολογίου (maps.ktimatologio.gr) δείχνει περίγραμμα, εμβαδόν και ΚΑΕΚ. Από τον Μάρτιο του 2026 δείχνει επίσης σύνοψη των όρων δόμησης όπου τα εγκεκριμένα σχέδια έχουν ψηφιοποιηθεί. Η σύνοψη είναι πρώτη εικόνα, όχι βεβαίωση, και δεν καλύπτει τις εκτός σχεδίου περιοχές.
- Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος: το γεωτεμάχιο στην ευρύτερη περιοχή του, με ηλεκτρονική αίτηση.
- Κτηματολογικό φύλλο: τα δικαιώματα, τα ποσοστά, τα βάρη και οι εγγεγραμμένες αγωγές. Το λαμβάνουν μόνο οι δικαιούχοι και όσοι έχουν έννομο συμφέρον, όπως δικηγόρος, συμβολαιογράφος ή μηχανικός που ενεργεί για τον αγοραστή.
Ο ΚΑΕΚ δεν είναι ίδιος με τον ΑΤΑΚ, τον αριθμό του ακινήτου στο Ε9. Και οι δύο εμφανίζονται σε μια αγορά, οπότε μην τους μπερδεύετε.
Συνηθισμένα προβλήματα
- Το εμβαδόν ή το περίγραμμα στο Κτηματολόγιο δεν συμφωνεί με το συμβόλαιο, το τοπογραφικό ή τις περιφράξεις. Από τις 18 Σεπτεμβρίου 2026 οι διορθώσεις γεωμετρικών στοιχείων γίνονται μέσω της πλατφόρμας metavoles.ktimatologio.gr, όπου πιστοποιημένος μηχανικός ανεβάζει το διάγραμμα και οι όμοροι μπορούν να αντιταχθούν. Οι πραγματικές διαφορές κυριότητας χρειάζονται ακόμη δικαστήριο.
- Οι πρώτες εγγραφές διορθώνονται μέσα σε προθεσμία που εξαρτάται από το πότε άρχισε να λειτουργεί το τοπικό γραφείο. Ρωτήστε τον δικηγόρο σας αν η προθεσμία τρέχει ακόμη για το γεωτεμάχιο.
- Κάποια γεωτεμάχια είναι καταχωρισμένα σε άγνωστο ιδιοκτήτη. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να διορθώσει την εγγραφή δικαστικά πριν από μια καθαρή μεταβίβαση.
Τι δείχνει ένας προέλεγχος δημόσιων δεδομένων
Ο προέλεγχος ξεκινά με δωρεάν επιβεβαίωση του κτηματολογικού γεωτεμαχίου: αναζητήστε διεύθυνση, συντεταγμένες ή ΚΑΕΚ και δείτε το περίγραμμα και το εμβαδόν από το στιγμιότυπο του Κτηματολογίου της 2ας Σεπτεμβρίου 2026. Η έκθεση ελέγχει στη συνέχεια αυτό ακριβώς το γεωτεμάχιο σε σχέση με δασικούς χάρτες, ζώνες πλημμύρας, Natura 2000 και άλλα.
Τι δεν μπορεί να πει
Χρησιμοποιεί μόνο τα δημοσιευμένα περιγράμματα. Δεν δείχνει ιδιοκτήτες, υποθήκες, βάρη, αγωγές ή εκκρεμείς διορθώσεις. Αυτά υπάρχουν στο κτηματολογικό φύλλο, που το λαμβάνει ο δικηγόρος σας.
Δείτε δείγμα έκθεσης →Ερωτήσεις για τον δικηγόρο ή τον μηχανικό σας
- 01Μπορείτε να λάβετε το κτηματολογικό φύλλο και το απόσπασμα για αυτόν τον ΚΑΕΚ, και συμφωνούν με τον τίτλο του πωλητή;
- 02Είναι οριστικές οι πρώτες εγγραφές ή τρέχει ακόμη η προθεσμία διόρθωσης; Υπάρχει εγγραφή σε άγνωστο ιδιοκτήτη;
- 03Συμφωνεί το εμβαδόν του Κτηματολογίου με το τοπογραφικό και το συμβόλαιο, και αν όχι, ποια διαδικασία διόρθωσης ισχύει;
- 04Υπάρχουν βάρη, αγωγές ή προσημειώσεις υποθήκης στο φύλλο;
- 05Για διαμέρισμα ή διηρημένη ιδιοκτησία, συμφωνεί ο πλήρης ΚΑΕΚ με την πράξη σύστασης;
Όροι
| Ελληνικά | Αγγλικά | Τι σημαίνει |
|---|---|---|
| Κτηματολόγιο | Hellenic Cadastre | Δημόσιο μητρώο της γης και των δικαιωμάτων. |
| ΚΑΕΚ | Cadastral code | Ο μοναδικός δωδεκαψήφιος αριθμός του γεωτεμαχίου. |
| Γεωτεμάχιο | Land parcel | Η χαρτογραφημένη μονάδα γης στο Κτηματολόγιο. |
| Κτηματολογικό φύλλο | Cadastral sheet | Καταγραφή δικαιωμάτων, ποσοστών, βαρών και αγωγών. |
| Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος | Cadastral extract | Απόσπασμα χάρτη με το γεωτεμάχιο στην περιοχή του. |
| Άγνωστος ιδιοκτήτης | Unknown owner | Γεωτεμάχιο καταχωρισμένο χωρίς ταυτοποιημένο ιδιοκτήτη. |
| Οριζόντια / κάθετη ιδιοκτησία | Horizontal / vertical property | Διαμέρισμα / χωριστό κτίριο σε κοινό οικόπεδο. |