Αγορά για βραχυχρόνια μίσθωση: τι να ελέγξετε

Βραχυχρόνια μίσθωση είναι η μίσθωση για λιγότερο από 60 ημέρες όπου παρέχεται μόνο κατάλυμα και λευκά είδη. Ο διαχειριστής εγγράφει το ακίνητο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και λαμβάνει ενδεκαψήφιο ΑΜΑ. Ο ΑΜΑ αναγράφεται σε κάθε αγγελία και κάθε διαμονή δηλώνεται έως την 20ή του επόμενου μήνα.

Η διάθεση ακινήτου χωρίς εγγραφή τιμωρείται με πρόστιμο ίσο με το 50% των ακαθάριστων εσόδων βραχυχρόνιας μίσθωσης του έτους, και όχι λιγότερο από €5.000.

Ο ν. 5170/2025 όρισε ελάχιστες προδιαγραφές που ισχύουν για κάθε βραχυχρόνια μίσθωση από την 1η Οκτωβρίου 2025. Το ακίνητο πρέπει:

• να είναι χώρος κύριας χρήσης με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό·
• να διαθέτει ασφάλιση αστικής ευθύνης·
• να έχει υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαφυγής και σήμανση εξόδου·
• να έχει βεβαίωση απεντόμωσης, φαρμακείο και οδηγό με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης.

Τους ελέγχους κάνουν ελεγκτές του Υπουργείου Τουρισμού. Τα πρόστιμα είναι €5.000 για την πρώτη παράβαση, €10.000 για επανάληψη μέσα σε έναν χρόνο και στη συνέχεια €20.000.

Υπόγεια, αποθήκες και άλλοι βοηθητικοί χώροι δεν είναι χώροι κύριας χρήσης. Χώρος που μετατράπηκε χωρίς άδεια μπορεί να μην πληροί τις προϋποθέσεις, ακόμη κι αν μοιάζει με διαμέρισμα.

• Αθήνα: καμία πρώτη εγγραφή στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα από την 1η Ιανουαρίου 2025, με παράταση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
• Θεσσαλονίκη: ίδια απαγόρευση στην 1η Δημοτική Κοινότητα από την 1η Ιουλίου έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, με νόμο του 2026, όταν ακίνητο σε αυτές τις ζώνες πωλείται ή δωρίζεται, η εγγραφή του διαγράφεται και ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να το εγγράψει ξανά όσο ισχύει ο περιορισμός. Έτσι, ένα διαμέρισμα Airbnb στο κέντρο της Αθήνας μπορεί να μη διατηρήσει την εγγραφή του όταν το αγοράζετε. Επιβεβαιώστε το για το συγκεκριμένο ακίνητο πριν βασιστείτε σε έσοδα από μίσθωση.

Τον Σεπτέμβριο του 2026 η κυβέρνηση ανακοίνωσε ότι οι απαγορεύσεις θα ισχύσουν έως το τέλος του 2027. Κατά τη σύνταξη του άρθρου η παράταση είχε ανακοινωθεί αλλά δεν είχε δημοσιευθεί ως απόφαση. Τα όρια των διαμερισμάτων δεν ακολουθούν τα ονόματα των γειτονιών, γι' αυτό ελέγξτε τη διεύθυνση στον επίσημο χάρτη.

• Τα φυσικά πρόσωπα με έως δύο ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση φορολογούνται για εισόδημα από ακίνητη περιουσία, χωρίς ΦΠΑ, με κλιμακωτούς συντελεστές που άλλαξαν από το 2026.
• Με τρία ή περισσότερα ακίνητα, ή μέσω εταιρείας, η δραστηριότητα θεωρείται επιχειρηματική: απαιτείται έναρξη εργασιών, τήρηση βιβλίων και ΦΠΑ 13%.
• Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση χρεώνεται ανά διανυκτέρευση: €8 από Απρίλιο έως Οκτώβριο και €2 από Νοέμβριο έως Μάρτιο, ή €15 και €4 για μονοκατοικίες άνω των 80 m².

Η φορολόγηση μη κατοίκων και η σχέση με τη φορολογία της χώρας κατοικίας σας χρειάζονται λογιστή. Τα ακίνητα Golden Visa δεν επιτρέπεται να διατεθούν για βραχυχρόνια μίσθωση.

Δύο στοιχεία του κτιρίου μπορούν να εμποδίσουν τη βραχυχρόνια μίσθωση, ανεξάρτητα από το μητρώο:

• Κανονισμός πολυκατοικίας: τα ελληνικά δικαστήρια έχουν σταματήσει βραχυχρόνιες μισθώσεις όπου ο κανονισμός περιορίζει τη χρήση σε κατοικία ή απαγορεύει ξενοδοχειακή χρήση. Ζητήστε τον συμβολαιογραφικό κανονισμό πριν αγοράσετε.
• Νομιμότητα: ο χώρος πρέπει να είναι νόμιμος χώρος κύριας χρήσης χωρίς αδήλωτα αυθαίρετα. Αυτό το δείχνει η αυτοψία μηχανικού.