Αγορά οικοπέδου: τι να ελέγξετε πριν αγοράσετε

Με λίγα λόγια

Ξεκινήστε επιβεβαιώνοντας το κτηματολογικό γεωτεμάχιο και τον ΚΑΕΚ του, ώστε όλοι να μιλούν για την ίδια έκταση.
Εκτός σχεδίου, ο γενικός κανόνας για δόμηση είναι τουλάχιστον 4.000 m² με πρόσωπο 25 m σε νόμιμο κοινόχρηστο δρόμο.
Από τον Μάιο του 2026, η μεταβίβαση έκτασης που ο κυρωμένος δασικός χάρτης δείχνει ως δασική είναι άκυρη χωρίς βεβαίωση της Διεύθυνσης Δασών.
Ρέματα, αιγιαλός και Natura 2000 μπορούν να περιορίσουν ένα γεωτεμάχιο που πληροί τους κανόνες εμβαδού και δρόμου.
Οι αγοραστές εκτός ΕΕ και ΕΖΕΣ χρειάζονται άδεια για αγορά σε παραμεθόριες περιοχές.

1. Επιβεβαιώστε το γεωτεμάχιο και τον ΚΑΕΚ

Κάθε γεωτεμάχιο στο Ελληνικό Κτηματολόγιο έχει δωδεκαψήφιο ΚΑΕΚ και χαρτογραφημένο περίγραμμα. Ζητήστε τον ΚΑΕΚ από τον πωλητή ή τον μεσίτη, βρείτε το γεωτεμάχιο στον χάρτη και συγκρίνετε το χαρτογραφημένο εμβαδόν με το συμβόλαιο και το τοπογραφικό.

Αν το εμβαδόν ή το περίγραμμα δεν συμφωνεί, διορθώνεται: από τις 18 Σεπτεμβρίου 2026 οι διορθώσεις γεωμετρικών στοιχείων γίνονται μέσω της πλατφόρμας metavoles.ktimatologio.gr με πιστοποιημένο μηχανικό. Κυριότητα, υποθήκες και αγωγές βρίσκονται στο κτηματολογικό φύλλο, που το λαμβάνει ο δικηγόρος σας.

2. Ελέγξτε αν το γεωτεμάχιο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο

Εντός σχεδίου: γη μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο, με δικούς της όρους δόμησης.
Οικισμοί: νόμιμα υφιστάμενοι προ του 1923 οικισμοί ή οικισμοί κάτω των 2.000 κατοίκων με επίσημα όρια.
Εκτός σχεδίου: όλα τα υπόλοιπα. Η δόμηση είναι η εξαίρεση και εξαρτάται από το εμβαδόν και την πρόσβαση σε δρόμο.

Εκτός σχεδίου, ένα γεωτεμάχιο είναι κατά κανόνα άρτιο με τουλάχιστον 4.000 m² και πρόσωπο 25 m σε κοινόχρηστο δρόμο. Το 2023 το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι ο δρόμος πρέπει να είναι νόμιμα υφιστάμενος κοινόχρηστος, και ποιοι δρόμοι μετρούν δεν έχει ακόμη ξεκαθαριστεί.

Τα μικρότερα παλαιά γεωτεμάχια (750, 1.200 ή 2.000 m²) δομούνται μόνο αν ο ιδιοκτήτης υπέβαλε αίτηση έως τις 9 Δεκεμβρίου 2022 και, σύμφωνα με το ΤΕΕ, η άδεια εκδοθεί έως τις 30 Ιουνίου 2027. Αν ο πωλητής χαρακτηρίζει οικοδομήσιμο ένα μικρό εκτός σχεδίου γεωτεμάχιο, ζητήστε να δείτε την αίτηση του 2022.

3. Ελέγξτε τους δασικούς χάρτες

Οι δασικοί χάρτες αποτυπώνουν τη γη που προστατεύεται από τη δασική νομοθεσία. Η ανέγερση κατοικίας σε δασική έκταση κατά κανόνα δεν επιτρέπεται, και ένα γεωτεμάχιο μπορεί να έχει περισσότερους κωδικούς. Ένα εν μέρει δασικό γεωτεμάχιο δομείται μόνο αν το μη δασικό τμήμα του πληροί μόνο του τους κανόνες αρτιότητας.

Με τον ν. 5299/2026, σε ισχύ από τις 5 Μαΐου 2026, η μεταβίβαση έκτασης που ο κυρωμένος χάρτης δείχνει ως δασική είναι άκυρη χωρίς βεβαίωση της Διεύθυνσης Δασών. Για έκταση εκτός δασικής νομοθεσίας αρκεί υπεύθυνη δήλωση μηχανικού.

4. Ελέγξτε ρέματα, ζώνες πλημμύρας και ακτή

Ρέματα: η δόμηση μέσα στις οριογραμμές οριοθετημένου ρέματος απαγορεύεται. Τα περισσότερα ρέματα δεν έχουν οριοθετηθεί, και μέχρι να εκδοθεί το σχετικό διάταγμα τα κτίρια απέχουν τουλάχιστον 10 m από τις γραμμές πλημμύρας εντός σχεδίου και οικισμών, και 20 m εκτός.
Ζώνες πλημμύρας: η ζώνη πλημμύρας δεν είναι από μόνη της απαγόρευση δόμησης, αλλά επηρεάζει τον σχεδιασμό, την άδεια και την ασφάλιση.
Ακτή: ο αιγιαλός και η παραλία πίσω από αυτόν, έως 50 m, είναι κοινόχρηστα και δεν πωλούνται ποτέ. Εκτός σχεδίου, η περίφραξη κατά κανόνα απαγορεύεται σε απόσταση 500 m από την ακτή.

5. Ελέγξτε το Natura 2000

Η Ελλάδα έχει 446 περιοχές Natura 2000 που καλύπτουν περίπου το 27% της χερσαίας έκτασης. Το Natura δεν είναι αυτόματη απαγόρευση δόμησης, αλλά τα εκτός σχεδίου γεωτεμάχια μέσα σε περιοχή του δικτύου χρειάζονται μεγαλύτερη αρτιότητα και τα έργα που μπορεί να την επηρεάσουν χρειάζονται περιβαλλοντική αξιολόγηση. Μηχανικός μπορεί να εκδώσει επίσημο πιστοποιητικό Natura για το γεωτεμάχιο.

6. Κανόνες που εξαρτώνται από τον αγοραστή

Οι αγοραστές εκτός ΕΕ και ΕΖΕΣ χρειάζονται προηγούμενη άδεια για αγορά σε παραμεθόριες περιοχές. Χωρίς άδεια η αγορά είναι άκυρη.
Κάθε αγοραστής χρειάζεται ελληνικό ΑΦΜ και το τίμημα πρέπει να καταβληθεί μέσω τράπεζας. Συμβόλαιο με πληρωμή σε μετρητά είναι άκυρο.

Ένα γεωτεμάχιο μπορεί να περάσει όλους τους ελέγχους στους δημόσιους χάρτες και να μην είναι οικοδομήσιμο. Την πολεοδομική κατηγορία, τον χαρακτήρα του δρόμου και τα τοπικά σχέδια τα επιβεβαιώνει ο μηχανικός σας με την υπηρεσία δόμησης.

Τι δείχνει ένας προέλεγχος δημόσιων δεδομένων

Ο προέλεγχος ξεκινά με δωρεάν επιβεβαίωση του κτηματολογικού γεωτεμαχίου. Οι εκθέσεις Core και Extended ελέγχουν στη συνέχεια αυτό ακριβώς το γεωτεμάχιο σε σχέση με δασικούς χάρτες, ζώνες πλημμύρας και Natura 2000, και η Extended προσθέτει απόσταση από την ακτή, χαρτογραφημένα ποτάμια, κάλυψη γης και απόσταση από τον πλησιέστερο χαρτογραφημένο δρόμο. Έτσι φαίνεται νωρίς ποιοι από τους παραπάνω ελέγχους χρειάζονται προσοχή.

Τι δεν μπορεί να πει

Δεν κρίνει αν ένα γεωτεμάχιο είναι οικοδομήσιμο. Δεν δείχνει την πολεοδομική κατηγορία, αν ένας δρόμος είναι νόμιμος κοινόχρηστος, αν υπάρχει αίτηση του 2022, τη νόμιμη γραμμή αιγιαλού ή ποιος είναι ο ιδιοκτήτης.

Εύρεση ΚΑΕΚ και γεωτεμαχίου, δωρεάν →Δείτε δείγμα έκθεσης →

Ερωτήσεις για τον δικηγόρο ή τον μηχανικό σας

01Περιγράφουν ο ΚΑΕΚ, το εμβαδόν του Κτηματολογίου και το συμβόλαιο το ίδιο γεωτεμάχιο, και εκκρεμεί κάποια διόρθωση;
02Είναι το γεωτεμάχιο εντός σχεδίου, σε οικισμό ή εκτός σχεδίου, και είναι άρτιο κατά κανόνα ή μόνο κατά παρέκκλιση;
03Μετρά ο δρόμος του προσώπου ως νόμιμος κοινόχρηστος, και ποια στοιχεία το αποδεικνύουν;
04Ποιοι κωδικοί δασικού χάρτη αγγίζουν το γεωτεμάχιο, και μπορείτε να λάβετε τη βεβαίωση ή να εκδώσετε τη δήλωση που χρειάζεται η μεταβίβαση;
05Υπάρχει ρέμα, γραμμή αιγιαλού ή περιοχή Natura 2000 που περιορίζει τη δόμηση;
06Αν δεν είμαι πολίτης ΕΕ ή ΕΖΕΣ, βρίσκεται το γεωτεμάχιο σε παραμεθόρια περιοχή που απαιτεί άδεια;

Όροι

Ελληνικά	Αγγλικά	Τι σημαίνει
Γεωτεμάχιο	Land parcel	Η χαρτογραφημένη μονάδα γης στο Κτηματολόγιο.
Εκτός σχεδίου	Out-of-plan	Γη εκτός ρυμοτομικού σχεδίου ή οικισμού.
Αρτιότητα	Buildable minimum	Το ελάχιστο εμβαδόν και πρόσωπο για να δομηθεί ένα γεωτεμάχιο.
Κοινόχρηστος δρόμος	Public road	Ο δρόμος στον οποίο πρέπει να έχει πρόσωπο ένα εκτός σχεδίου γεωτεμάχιο.
Δασικός χάρτης	Forest map	Χάρτης της γης που προστατεύεται από τη δασική νομοθεσία.
Αιγιαλός	Foreshore	Κοινόχρηστη λωρίδα που βρέχεται από τη θάλασσα.
Παραμεθόριες περιοχές	Border areas	Περιοχές όπου οι αγοραστές εκτός ΕΕ χρειάζονται άδεια.

Πηγές

Πώς χρησιμοποιούμε αυτές τις πηγές →

Αγορά οικοπέδου ή αγροτεμαχίου: τι να ελέγξετε πριν αγοράσετε