Εντός και εκτός σχεδίου: τι ισχύει για τη δόμηση

Με λίγα λόγια

Η γη είναι εντός σχεδίου, σε οικισμό ή εκτός σχεδίου. Κάθε κατηγορία έχει δικούς της κανόνες δόμησης.
Εκτός σχεδίου, ο γενικός κανόνας είναι ελάχιστο εμβαδόν 4.000 m² με πρόσωπο 25 m σε κοινόχρηστο δρόμο.
Το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε το 2023 ότι ο δρόμος πρέπει να είναι νόμιμα υφιστάμενος κοινόχρηστος. Ποιοι δρόμοι μετρούν δεν έχει ακόμη ξεκαθαριστεί.
Τα μικρότερα παλαιά γεωτεμάχια (750, 1.200 ή 2.000 m²) δομούνται μόνο αν ο ιδιοκτήτης υπέβαλε αίτηση έως τις 9 Δεκεμβρίου 2022, με προθεσμία έκδοσης άδειας έως τις 30 Ιουνίου 2027.
Τα τοπικά χωρικά σχέδια μπορούν να αλλάξουν τι επιτρέπεται, οπότε ελέγξτε το σχέδιο που ισχύει για το γεωτεμάχιο.

Τρεις κατηγορίες γης

Εντός σχεδίου: γη μέσα σε εγκεκριμένο σχέδιο πόλεως, με δικούς της όρους δόμησης, όπως κάλυψη, συντελεστή και ύψος.
Οικισμοί: νομίμως υφιστάμενοι οικισμοί προ του 1923 ή οικισμοί κάτω των 2.000 κατοίκων με επίσημα όρια. Διάταγμα του 2025 όρισε νέα κριτήρια για τα όρια και κάποιοι οικισμοί θα οριοθετηθούν ξανά με την εκπόνηση των τοπικών σχεδίων.
Εκτός σχεδίου: όλα τα υπόλοιπα. Εδώ η δόμηση είναι η εξαίρεση και εξαρτάται από το εμβαδόν και την πρόσβαση σε δρόμο.

Οι κανόνες συγκεντρώθηκαν στον νέο Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, που κυρώθηκε με τον ν. 5306/2026 τον Ιούνιο του 2026.

Οι κανόνες της εκτός σχεδίου δόμησης

Σύμφωνα με το διάταγμα του 1985, που ενσωματώθηκε στον Κώδικα, ένα γεωτεμάχιο εκτός σχεδίου είναι κατά κανόνα άρτιο με τουλάχιστον 4.000 m² και πρόσωπο 25 m σε κοινόχρηστο δρόμο. Αυστηρότερα όρια ισχύουν κατά μήκος των μεγάλων οδικών αξόνων.

Με την απόφαση Ολομέλειας 176/2023, το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι δεν αρκεί το εμβαδόν: το γεωτεμάχιο πρέπει να έχει πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο που δεν δημιουργήθηκε με ιδιωτική βούληση. Το Προεδρικό Διάταγμα για την αναγνώριση των εκτός σχεδίου δρόμων εκκρεμεί ακόμη, και οι υπηρεσίες δόμησης εφαρμόζουν στο μεταξύ τους κανόνες με διαφορετικό τρόπο.

Ένας αγροτικός δρόμος προς το γεωτεμάχιο, ακόμη κι αν χρησιμοποιείται επί δεκαετίες, μπορεί να μη θεωρείται κοινόχρηστος. Ρωτήστε τον μηχανικό σας ποια στοιχεία αποδεικνύουν το καθεστώς του δρόμου πριν βασιστείτε σε αυτόν.

Μικρότερα, παλαιά γεωτεμάχια

Γεωτεμάχια που δημιουργήθηκαν πριν από ορισμένες ημερομηνίες μπορούσαν να δομηθούν με μικρότερο εμβαδόν, κατά παρέκκλιση: 750 m² με πρόσωπο 10 m, 1.200 m² με 20 m ή 2.000 m² με 25 m, ανάλογα με το πότε δημιουργήθηκε το γεωτεμάχιο και τον δρόμο στον οποίο έχει πρόσωπο.

Ο ν. 4759/2020 κατάργησε τις παρεκκλίσεις με μεταβατική περίοδο. Μπορούν να τις χρησιμοποιήσουν μόνο οι ιδιοκτήτες που υπέβαλαν αίτηση προέγκρισης ή βεβαίωσης όρων δόμησης έως τις 9 Δεκεμβρίου 2022, και, σύμφωνα με το ΤΕΕ, η άδεια πρέπει να εκδοθεί έως τις 30 Ιουνίου 2027 μετά την τελευταία παράταση. Η προθεσμία έχει παραταθεί πολλές φορές, οπότε επιβεβαιώστε τη με τον μηχανικό σας. Μόλις εγκριθεί νέο τοπικό σχέδιο για την περιοχή, το καθεστώς των παρεκκλίσεων τελειώνει εκεί.

Αν ο πωλητής παρουσιάζει ένα μικρό εκτός σχεδίου γεωτεμάχιο ως οικοδομήσιμο, ζητήστε να δείτε την αίτηση του 2022 και ελέγξτε τις ημερομηνίες. Χωρίς αυτήν, το γεωτεμάχιο μπορεί να μη χτίζεται καθόλου.

Τοπικά χωρικά σχέδια

Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) αντικαθιστούν τα παλαιότερα ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ. Τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ) βρίσκονται στο ίδιο επίπεδο και μπορούν να υπερισχύουν. Ένα νέο σχέδιο μπορεί να αλλάξει χρήσεις γης και όρους δόμησης, αλλά και να τερματίσει τις παρεκκλίσεις για τα μικρά γεωτεμάχια.

Δασικοί, Natura 2000, παράκτιοι και αρχαιολογικοί περιορισμοί μπορούν να ισχύουν επιπλέον, οπότε ακόμη κι ένα γεωτεμάχιο που πληροί τους όρους εμβαδού και δρόμου μπορεί να έχει περιορισμούς.

Τι δείχνει ένας προέλεγχος δημόσιων δεδομένων

Η έκθεση επιβεβαιώνει το κτηματολογικό γεωτεμάχιο και το εμβαδόν του και το ελέγχει σε σχέση με δασικούς χάρτες, ζώνες πλημμύρας και Natura 2000. Η έκθεση Extended προσθέτει κάλυψη γης, πλαίσιο οικισμού και απόσταση από τον πλησιέστερο χαρτογραφημένο δρόμο, όλα από δημόσια δεδομένα. Έτσι φαίνεται νωρίς αν ένα εκτός σχεδίου γεωτεμάχιο έχει προφανή εμπόδια.

Τι δεν μπορεί να πει

Δεν κρίνει αν ένα γεωτεμάχιο είναι οικοδομήσιμο. Δεν μπορεί να πει την πολεοδομική κατηγορία, αν ένας δρόμος είναι νόμιμος κοινόχρηστος, αν υπάρχει αίτηση του 2022 ή ποιο τοπικό σχέδιο ισχύει. Αυτά τα επιβεβαιώνει ο μηχανικός σας με την υπηρεσία δόμησης.

Δείτε δείγμα έκθεσης →

Ερωτήσεις για τον δικηγόρο ή τον μηχανικό σας

01Είναι το γεωτεμάχιο εντός σχεδίου, σε οικισμό ή εκτός σχεδίου, και ποιο τοπικό σχέδιο ισχύει; Εκπονείται νέο;
02Είναι κατά κανόνα άρτιο (4.000 m² και πρόσωπο 25 m) ή μόνο κατά παρέκκλιση;
03Αν είναι κατά παρέκκλιση, υποβλήθηκε αίτηση προέγκρισης ή βεβαίωσης έως τις 9 Δεκεμβρίου 2022, και μπορεί να εκδοθεί άδεια έως τις 30 Ιουνίου 2027;
04Θεωρείται ο δρόμος νόμιμα υφιστάμενος κοινόχρηστος, και με ποια στοιχεία;
05Μπορείτε να λάβετε βεβαίωση όρων δόμησης ή βεβαίωση αρτιότητας και οικοδομησιμότητας από την ΥΔΟΜ;
06Ισχύουν επίσης δασικοί, Natura, παράκτιοι ή αρχαιολογικοί περιορισμοί;

Όροι

Ελληνικά	Αγγλικά	Τι σημαίνει
Εντός σχεδίου	In-plan	Μέσα σε εγκεκριμένο σχέδιο πόλεως.
Εκτός σχεδίου	Out-of-plan	Εκτός σχεδίου πόλεως και οικισμού.
Οικισμός	Settlement	Οικισμός προ του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων με επίσημα όρια.
Αρτιότητα	Minimum plot rules	Ελάχιστο εμβαδόν και πρόσωπο για δόμηση.
Κατά παρέκκλιση άρτιο	Buildable by exception	Παλαιά μικρότερα γεωτεμάχια με μεταβατικούς κανόνες.
Κοινόχρηστος δρόμος	Public road	Δρόμος που μετρά για το πρόσωπο· πρέπει να υφίσταται νόμιμα.
Βεβαίωση όρων δόμησης	Confirmation of building terms	Βεβαίωση της υπηρεσίας δόμησης για το τι μπορεί να χτιστεί.
ΤΠΣ / ΕΠΣ	Local / Special Urban Plan	Δεσμευτικά τοπικά σχέδια που ορίζουν χρήσεις γης.

Εντός ή εκτός σχεδίου: χτίζεται αυτό το οικόπεδο;