Με λίγα λόγια
- Ο αιγιαλός και η παραλία πίσω από αυτόν (έως 50 m) είναι κοινόχρηστα. Δεν πωλούνται ποτέ.
- Οι κανόνες προέρχονται πλέον κυρίως από τον ν. 5092/2024, που αντικατέστησε το μεγαλύτερο μέρος του ν. 2971/2001.
- Ο αιγιαλός υπάρχει νομικά ακόμη κι όπου δεν έχει δημοσιευθεί επίσημη γραμμή. Η απόφαση καθορισμού απλώς τον διαπιστώνει.
- Για δύο χρόνια μετά τη δημοσίευση της γραμμής, η γη που καλύπτει δεν επιτρέπεται να δομηθεί ή να βελτιωθεί.
- Εκτός σχεδίου, η περίφραξη κατά κανόνα απαγορεύεται σε απόσταση 500 m από την ακτή.
Αιγιαλός, παραλία και παλαιός αιγιαλός
- Αιγιαλός: η ζώνη της ξηράς που βρέχεται από τη θάλασσα στις μεγαλύτερες συνήθεις αναβάσεις των κυμάτων.
- Παραλία: η ζώνη δίπλα στον αιγιαλό, που προστατεύει την ακτή και εξασφαλίζει πρόσβαση στη θάλασσα. Φτάνει το πολύ 50 m από τη γραμμή του αιγιαλού.
- Παλαιός αιγιαλός: η ζώνη που απέμεινε όταν η ακτογραμμή μετακινήθηκε προς τη θάλασσα, φυσικά ή με νόμιμα έργα.
Ο αιγιαλός και η παραλία ανήκουν στο Δημόσιο ως κοινόχρηστα. Παραχωρείται μόνο η χρήση τους, δεν πωλούνται ποτέ, και η δόμηση απαγορεύεται εκτός από περιορισμένα έργα που επιτρέπει ο νόμος. Ο παλαιός αιγιαλός είναι διαφορετική περίπτωση: ανήκει στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου.
Πώς καθορίζεται η γραμμή, και όταν λείπει
Τη γραμμή καθορίζει επιτροπή σε κάθε περιφερειακή ενότητα, με πρόεδρο τον προϊστάμενο της Κτηματικής Υπηρεσίας. Οι αποφάσεις προσβάλλονται, δημοσιεύονται σε ΦΕΚ και καταχωρίζονται στο Κτηματολόγιο.
Μεγάλα τμήματα της ελληνικής ακτής δεν έχουν ακόμη οριστική δημοσιευμένη γραμμή. Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχει αιγιαλός: ακολουθεί τη θάλασσα και η απόφαση απλώς καταγράφει πού βρίσκεται. Έτσι ένα γεωτεμάχιο μπορεί να επικαλύπτει τον αιγιαλό ακόμη κι αν κανένας χάρτης δεν δείχνει γραμμή.
Για δύο χρόνια μετά τη δημοσίευση της γραμμής, οι ιδιοκτήτες της γης που καλύπτει δεν επιτρέπεται να κτίσουν, να τη βελτιώσουν ή να φυτέψουν, και η υπεραξία από τέτοιες εργασίες δεν αποζημιώνεται. Τα προϋπάρχοντα ιδιωτικά δικαιώματα μπορούν στη συνέχεια να απαλλοτριωθούν.
Δόμηση και περίφραξη κοντά στη θάλασσα
- Περίφραξη: εκτός εγκεκριμένων σχεδίων και οικισμών προ του 1923, ο ν. 1337/1983 απαγορεύει την περίφραξη σε απόσταση 500 m από την ακτή, με περιορισμένες εξαιρέσεις, όπως η προστασία καλλιεργειών.
- Μικροί παραλιακοί οικισμοί: με διάταγμα του 2025 για οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, τα κτίρια τηρούν ελάχιστη απόσταση από την καθορισμένη γραμμή αιγιαλού και βρίσκονται πίσω από τη γραμμή παραλίας.
- Άλλες περιοχές: ισχύουν αποστάσεις από τη θάλασσα που διαφέρουν ανά ζώνη και τοπικό σχέδιο. Ο μηχανικός σας επιβεβαιώνει ποια ισχύει για το γεωτεμάχιο.
Τα παραθαλάσσια γεωτεμάχια είναι συχνά και εκτός σχεδίου, κοντά σε ρέματα ή μέσα σε Natura 2000, οπότε ελέγξτε και αυτούς τους κανόνες.
Πώς να ελέγξετε ένα παραθαλάσσιο γεωτεμάχιο
Το Υπουργείο Οικονομικών δημοσιεύει δημόσιο ευρετήριο και χάρτη καθορισμένων αιγιαλών (e-Ευρετήριο Αιγιαλών). Σύμφωνα με το Υπουργείο, τα στοιχεία είναι ενημερωτικά και επικαιροποιούνται σταδιακά· ενώπιον αρχής χρησιμοποιείται μόνο επικυρωμένο αντίγραφο.
Ο αξιόπιστος έλεγχος είναι τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από τη δημοσιευμένη απόφαση, μαζί με έρευνα δικηγόρου για διεκδικήσεις του Δημοσίου ή πρωτόκολλα αποβολής που αφορούν το γεωτεμάχιο.
Τι δείχνει ένας προέλεγχος δημόσιων δεδομένων
Η έκθεση Extended μετρά την απόσταση του επιβεβαιωμένου γεωτεμαχίου από την ακτογραμμή με βάση το OpenStreetMap και επισημαίνει κοντινά ύδατα κολύμβησης και χαρτογραφημένα ποτάμια, μαζί με τους βασικούς ελέγχους για ζώνες πλημμύρας, Natura 2000 και δασικούς χάρτες. Έτσι ξέρετε νωρίς αν οι κανόνες της ακτής χρειάζονται προσεκτικότερο έλεγχο.
Τι δεν μπορεί να πει
Η ακτογραμμή του OpenStreetMap δεν είναι η νόμιμη γραμμή αιγιαλού. Η έκθεση δεν δείχνει καθορισμένες γραμμές αιγιαλού ή παραλίας, διεκδικήσεις του Δημοσίου ή ποια απόσταση ισχύει.
Δείτε δείγμα έκθεσης →Ερωτήσεις για τον δικηγόρο ή τον μηχανικό σας
- 01Υπάρχει οριστική δημοσιευμένη γραμμή αιγιαλού και παραλίας για αυτό το τμήμα της ακτής, και εκκρεμεί επανακαθορισμός ή προσφυγή;
- 02Σε τοπογραφικό, επικαλύπτει το γεωτεμάχιο ή κάποιο κτίσμα τον αιγιαλό, την παραλία ή τον παλαιό αιγιαλό;
- 03Βρίσκεται το γεωτεμάχιο μέσα σε 500 m από την ακτή, και ισχύει η απαγόρευση περίφραξης;
- 04Ποια απόσταση από τη θάλασσα ισχύει για δόμηση στο γεωτεμάχιο;
- 05Έχει καταχωρίσει το Δημόσιο διεκδικήσεις στο Κτηματολόγιο ή έχει εκδοθεί πρωτόκολλο αποβολής;
- 06Κατασκευάστηκαν νόμιμα τα υπάρχοντα κτίσματα κοντά στη θάλασσα;
Όροι
| Ελληνικά | Αγγλικά | Τι σημαίνει |
|---|---|---|
| Αιγιαλός | Foreshore | Κοινόχρηστη ζώνη που βρέχεται από τη θάλασσα στη μεγαλύτερη συνήθη ανάβαση. |
| Παραλία | Beach zone | Κοινόχρηστη ζώνη πίσω από τον αιγιαλό, έως 50 m. |
| Παλαιός αιγιαλός | Former foreshore | Ζώνη που απέμεινε όταν μετακινήθηκε η ακτή· ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου. |
| Καθορισμός | Determination | Επίσημη καταγραφή της γραμμής, με δημοσίευση σε ΦΕΚ. |
| Κοινόχρηστο | For common use | Ανοιχτό στο κοινό· δεν μπορεί να είναι ιδιωτικό. |
| Κτηματική Υπηρεσία | State Property Service | Τοπική υπηρεσία που προεδρεύει στην επιτροπή καθορισμού. |