Με λίγα λόγια
- Τα ρέματα προστατεύονται από τον ν. 4258/2014. Η δόμηση μέσα στις οριογραμμές οριοθετημένου ρέματος απαγορεύεται.
- Τα περισσότερα ρέματα δεν έχουν οριοθετηθεί. Για άδεια δόμησης κοντά σε αυτά χρειάζεται προσωρινή οριοθέτηση με υδραυλική μελέτη 50ετίας.
- Μέχρι να εκδοθεί το σχετικό διάταγμα, τα κτίρια απέχουν τουλάχιστον 10 m από τις γραμμές πλημμύρας εντός σχεδίου και οικισμών, και 20 m εκτός.
- Οι επίσημοι χάρτες επικινδυνότητας πλημμύρας καλύπτουν μόνο τις ζώνες υψηλού κινδύνου, για σενάρια 50, 100 και 1000 ετών.
- Η ζώνη πλημμύρας δεν είναι από μόνη της απαγόρευση δόμησης, αλλά επηρεάζει τον σχεδιασμό, την άδεια και την ασφάλιση.
Τα ρέματα στη νομοθεσία
Ο ν. 4258/2014 ορίζει ως υδατόρεμα κάθε φυσικό ή τεχνητό αγωγό που μεταφέρει επιφανειακή απορροή. Τα αρδευτικά και αποστραγγιστικά κανάλια δεν περιλαμβάνονται. Οι οριογραμμές ενός ρέματος περικλείουν τις όχθες και τις γραμμές πλημμύρας του.
Η οριοθέτηση είναι η διαδικασία που ορίζει αυτές τις γραμμές, με τοπογραφική αποτύπωση και υδραυλική μελέτη, και δημοσιεύεται σε ΦΕΚ. Τα πολύ μικρά ρέματα, με λεκάνη απορροής έως 1 km² εκτός οικισμών ή 0,5 km² εντός, κατά κανόνα δεν χρειάζονται οριοθέτηση.
Δόμηση κοντά σε ρέμα
- Μέσα σε οριοθετημένο ρέμα: ο Κτιριοδομικός Κανονισμός του 2023 απαγορεύει απόλυτα τη δόμηση μέσα στις οριογραμμές.
- Κοντά σε μη οριοθετημένο ρέμα: η ΥΔΟΜ μπορεί να εκδώσει προσωρινή οριοθέτηση για την άδεια, με υδραυλική μελέτη όλης της ανάντη λεκάνης και γραμμές πλημμύρας για περίοδο επαναφοράς 50 ετών. Η δόμηση επιτρέπεται μόνο εκτός αυτών των γραμμών.
- Αποστάσεις: μέχρι να εκδοθεί το διάταγμα που προβλέπει ο ν. 4067/2012, τα κτίρια απέχουν τουλάχιστον 10 m από κάθε γραμμή πλημμύρας εντός σχεδίου και οικισμών, και 20 m εκτός.
Το 2025 περίπου 6.000 km ρεμάτων σε ζώνες κινδύνου πλημμύρας δεν είχαν οριοθετηθεί, και συμβασιοποιήθηκε εθνικό έργο για την οριοθέτησή τους. Για τα περισσότερα γεωτεμάχια, υποθέστε ότι το κοντινό ρέμα δεν έχει οριοθετηθεί και ρωτήστε τον μηχανικό σας.
Οι επίσημοι χάρτες πλημμύρας
Σύμφωνα με την Οδηγία για τις πλημμύρες, η Ελλάδα χαρτογραφεί την επικινδυνότητα και τον κίνδυνο πλημμύρας στις Ζώνες Δυνητικά Υψηλού Κινδύνου Πλημμύρας (ΖΔΥΚΠ). Τα ισχύοντα Σχέδια Διαχείρισης Κινδύνων Πλημμύρας (2ος κύκλος) για και τα 14 υδατικά διαμερίσματα εγκρίθηκαν από τον Απρίλιο έως τον Ιούνιο του 2025. Οι χάρτες τους προσομοιώνουν πλημμύρες 50, 100 και 1000 ετών και δείχνουν έκταση, βάθος και ταχύτητα.
Οι χάρτες είναι δημόσιοι στην πύλη πλημμυρών του Υπουργείου Περιβάλλοντος. Το ίδιο το Υπουργείο σημειώνει ότι προσομοιώνουν ένα συνθετικό γεγονός βροχής, οπότε μια πραγματική καταιγίδα μπορεί να πλημμυρίσει διαφορετικά. Οι εργασίες του 3ου κύκλου ξεκίνησαν τον Δεκέμβριο του 2025.
Τι σημαίνει μια ζώνη πλημμύρας για τον αγοραστή
Δεν υπάρχει γενικός κανόνας ότι η χαρτογραφημένη ζώνη πλημμύρας απαγορεύει τη δόμηση. Επηρεάζει όμως την άδεια και τον σχεδιασμό: στάθμες δαπέδων, αποχέτευση ομβρίων και ανάγκη υδραυλικής μελέτης. Μετρά και για την ασφάλιση. Από τον Ιούνιο του 2025, οι επιχειρήσεις με κύκλο εργασιών άνω των €500.000 υποχρεούνται να ασφαλίζονται για πλημμύρα, σεισμό και πυρκαγιά.
Το μεγαλύτερο τυφλό σημείο βρίσκεται έξω από τους χάρτες. Πολλά μικρά ρέματα, χαράδρες και τοπικές απορροές δεν έχουν προσομοιωθεί, και πρόσφατα έργα όπως τεχνικά ή επιχώσεις δρόμων αλλάζουν τη ροή του νερού. Μια επίσκεψη μετά από έντονη βροχή και μια κουβέντα με τους γείτονες λένε συχνά περισσότερα από κάθε χάρτη.
Τι δείχνει ένας προέλεγχος δημόσιων δεδομένων
Κάθε έκθεση Core και Extended ελέγχει το επιβεβαιωμένο γεωτεμάχιο σε σχέση με τους επίσημους χάρτες επικινδυνότητας και κινδύνου πλημμύρας, υψηλής και μέσης πιθανότητας. Η έκθεση Extended προσθέτει καταγεγραμμένα ιστορικά πλημμυρικά γεγονότα και την απόσταση από χαρτογραφημένα ποτάμια και λίμνες. Κάθε αποτέλεσμα συνοδεύεται από ερωτήσεις για τον μηχανικό σας.
Τι δεν μπορεί να πει
Δεν δείχνει οριογραμμές ρεμάτων ή αν ένα ρέμα έχει οριοθετηθεί, μικρά ρέματα που δεν υπάρχουν στους χάρτες ή πρόσφατα έργα. Δεν είναι υδραυλική μελέτη.
Δείτε δείγμα έκθεσης →Ερωτήσεις για τον δικηγόρο ή τον μηχανικό σας
- 01Υπάρχει ρέμα, χαράδρα ή ξερή κοίτη μέσα ή κοντά στο γεωτεμάχιο, ακόμη και μικρό που δεν φαίνεται στους χάρτες, και ποια είναι η λεκάνη απορροής του;
- 02Έχει οριοθετηθεί, και αν όχι, χρειάζεται για την άδεια προσωρινή οριοθέτηση με υδραυλική μελέτη 50ετίας;
- 03Σε τοπογραφικό, πόσο απέχει το κτίριο από τις γραμμές πλημμύρας και τις όχθες, και επηρεάζουν οι αποστάσεις 10 ή 20 m;
- 04Υπάρχουν κτίσματα μέσα στις γραμμές του ρέματος, και έχουν άδεια ή τακτοποίηση;
- 05Βρίσκεται το γεωτεμάχιο σε χαρτογραφημένη ζώνη πλημμύρας, και τι σημαίνει αυτό για στάθμες, αποχέτευση και ασφάλιση;
Όροι
| Ελληνικά | Αγγλικά | Τι σημαίνει |
|---|---|---|
| Ρέμα / υδατόρεμα | Stream / watercourse | Αγωγός επιφανειακής απορροής, ακόμη κι αν συνήθως είναι ξερός. |
| Οριοθέτηση | Demarcation | Επίσημος καθορισμός των οριογραμμών ρέματος. |
| Οριογραμμές | Boundary lines | Γραμμές που περικλείουν τις όχθες και τις γραμμές πλημμύρας. |
| Προσωρινή οριοθέτηση | Provisional demarcation | Γραμμές για άδεια δόμησης όπου δεν υπάρχει οριοθέτηση. |
| Περίοδος επαναφοράς | Return period | Μέσο διάστημα μιας πλημμύρας του σεναρίου, π.χ. 100 ετών. |
| ΖΔΥΚΠ | Area of potentially significant flood risk | Ζώνη που καλύπτουν οι επίσημοι χάρτες πλημμύρας. |
| ΣΔΚΠ | Flood Risk Management Plan | Σχέδιο ανά υδατικό διαμέρισμα που περιέχει τους χάρτες. |
Πηγές
- Ν. 4258/2014 για την οριοθέτηση ρεμάτων (e-nomothesia)
- Κτιριοδομικός Κανονισμός 2023, ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/66006/2360/2023 (e-nomothesia)
- Χάρτες επικινδυνότητας και κινδύνου πλημμύρας, 2ος κύκλος (floods.ypeka.gr)
- Σχέδια Διαχείρισης Κινδύνων Πλημμύρας, 2ος κύκλος (floods.ypeka.gr)
- Οδηγία 2007/60/ΕΚ για τις πλημμύρες (EUR-Lex)