Με λίγα λόγια
- Η Ελλάδα έχει 446 περιοχές Natura 2000 που καλύπτουν περίπου το 27% της χερσαίας έκτασης.
- Το Natura 2000 δεν είναι αυτόματη απαγόρευση δόμησης. Οι κανόνες εξαρτώνται από την περιοχή και, στο μέλλον, από ζώνες που ορίζονται με Προεδρικό Διάταγμα.
- Τα εκτός σχεδίου γεωτεμάχια σε Natura χρειάζονται μεγαλύτερη αρτιότητα για δόμηση, σύμφωνα με τον ν. 3937/2011.
- Τα έργα που μπορεί να επηρεάσουν μια περιοχή χρειάζονται περιβαλλοντική αξιολόγηση και γνώμη του ΟΦΥΠΕΚΑ.
- Μηχανικός μπορεί να εκδώσει επίσημο πιστοποιητικό Natura για το αν το γεωτεμάχιο βρίσκεται σε περιοχή του δικτύου.
Τι είναι το Natura 2000
Το Natura 2000 είναι το ευρωπαϊκό δίκτυο προστατευόμενων περιοχών που προβλέπουν η Οδηγία για τους οικοτόπους και η Οδηγία για τα πτηνά. Υπάρχουν δύο είδη περιοχών: οι Ειδικές Ζώνες Διατήρησης (ΕΖΔ, πρώην Τόποι Κοινοτικής Σημασίας, ΤΚΣ) για οικοτόπους και είδη, και οι Ζώνες Ειδικής Προστασίας (ΖΕΠ) για τα πουλιά. Μια περιοχή μπορεί να είναι και τα δύο.
Η Ελλάδα έχει 446 περιοχές, που καλύπτουν περίπου το 27% της χερσαίας και πάνω από το 19% της θαλάσσιας έκτασης, σύμφωνα με τον ΟΦΥΠΕΚΑ, τον φορέα που τις διαχειρίζεται.
Επιτρέπεται η δόμηση σε Natura 2000;
Συχνά ναι, αλλά με περισσότερους όρους. Οι βασικοί κανόνες για έναν αγοραστή:
- Αρτιότητα: ο ν. 3937/2011 ορίζει μεγαλύτερη ελάχιστη αρτιότητα για δόμηση και κατάτμηση εκτός σχεδίου μέσα σε περιοχή Natura απ' ό,τι αλλού, με μεταβατικούς κανόνες για γεωτεμάχια που ήταν ήδη οικοδομήσιμα το 2011. Ο μηχανικός σας επιβεβαιώνει ποιο όριο ισχύει.
- Απαγορευμένες χρήσεις: ορισμένες χρήσεις απαγορεύονται σε όλες τις περιοχές Natura, όπως η βιομηχανία υψηλής όχλησης.
- Αξιολόγηση: σύμφωνα με την Οδηγία για τους οικοτόπους, σχέδιο ή έργο που μπορεί να επηρεάσει σημαντικά μια περιοχή χρειάζεται δέουσα εκτίμηση. Στην Ελλάδα τα μικρότερα έργα χρειάζονται Ειδική Οικολογική Αξιολόγηση (ΕΟΑ) με γνώμη του ΟΦΥΠΕΚΑ, κάτι που προσθέτει χρόνο και κόστος.
Η τακτοποίηση υπάρχοντος αυθαιρέτου είναι δυσκολότερη σε Natura, ιδίως αν χτίστηκε μετά τον χαρακτηρισμό της περιοχής. Ρωτήστε τον μηχανικό σας πριν βασιστείτε σε κτίσμα χωρίς άδεια.
Ειδικές Περιβαλλοντικές Μελέτες και ζώνες
Σύμφωνα με τον ν. 4685/2020, κάθε προστατευόμενη περιοχή αποκτά Ειδική Περιβαλλοντική Μελέτη (ΕΠΜ) και στη συνέχεια Προεδρικό Διάταγμα που τη χωρίζει σε ζώνες με δικές τους επιτρεπόμενες χρήσεις. Τον Μάιο του 2026 το Υπουργείο Περιβάλλοντος ανέφερε ότι είχαν εγκριθεί μελέτες για 322 από τις 446 περιοχές, με τις υπόλοιπες να ακολουθούν μέσα στο 2026, αλλά είχε εκδοθεί μόνο ένα διάταγμα.
Μέχρι να εκδοθεί διάταγμα ισχύουν οι γενικοί κανόνες Natura που αναφέρονται παραπάνω. Όταν εκδοθεί, η ζώνη στην οποία ανήκει ένα γεωτεμάχιο μπορεί να μετρά περισσότερο από το ότι βρίσκεται σε Natura: οι ζώνες απόλυτης προστασίας επιτρέπουν ελάχιστα, ενώ οι ζώνες βιώσιμης διαχείρισης περισσότερα.
Πώς να ελέγξετε ένα γεωτεμάχιο
- Η εφαρμογή Natura 2000 Viewer του Ευρωπαϊκού Οργανισμού Περιβάλλοντος δείχνει σε όλους τα όρια και επιτρέπει αναζήτηση με όνομα ή κωδικό.
- Επίσημο αποδεικτικό είναι το πιστοποιητικό Natura, που εκδίδει μηχανικός μέσω του gov.gr. Αναφέρει αν το γεωτεμάχιο βρίσκεται ολικά ή εν μέρει σε περιοχή του δικτύου, με εμβαδόν και συντεταγμένες.
- Ελέγξτε και τους δασικούς χάρτες: η γη σε Natura είναι συχνά και δασική, και ισχύει ο αυστηρότερος κανόνας.
Τι δείχνει ένας προέλεγχος δημόσιων δεδομένων
Κάθε έκθεση Core και Extended ελέγχει το επιβεβαιωμένο γεωτεμάχιο σε σχέση με τα δημοσιευμένα όρια Natura 2000 και αναφέρει κάθε περιοχή που το τέμνει, με κωδικό και τύπο. Η έκθεση Extended ελέγχει επίσης τις εθνικά χαρακτηρισμένες προστατευόμενες περιοχές. Κάθε αποτέλεσμα συνοδεύεται από ερωτήσεις για τον μηχανικό σας.
Τι δεν μπορεί να πει
Δεν μπορεί να πει σε ποια ζώνη μελλοντικού διατάγματος θα ανήκει το γεωτεμάχιο, αν το έργο σας χρειάζεται αξιολόγηση ή τι θα αποφασίσει ο ΟΦΥΠΕΚΑ. Δεν είναι το επίσημο πιστοποιητικό Natura.
Δείτε δείγμα έκθεσης →Ερωτήσεις για τον δικηγόρο ή τον μηχανικό σας
- 01Μπορείτε να εκδώσετε πιστοποιητικό Natura για το γεωτεμάχιο, και ποιες περιοχές και τύποι ισχύουν;
- 02Υπάρχει εγκεκριμένη ΕΠΜ ή Προεδρικό Διάταγμα για την περιοχή, και σε ποια ζώνη θα ανήκει το γεωτεμάχιο;
- 03Πληροί το γεωτεμάχιο την αρτιότητα Natura για δόμηση εκτός σχεδίου;
- 04Χρειάζονται οι εργασίες ή η χρήση που σχεδιάζω Ειδική Οικολογική Αξιολόγηση, και πόσο θα διαρκέσει;
- 05Είναι το γεωτεμάχιο και σε δασικό χάρτη ή σε άλλο καθεστώς προστασίας;
Όροι
| Ελληνικά | Αγγλικά | Τι σημαίνει |
|---|---|---|
| ΕΖΔ | Special Area of Conservation (SAC) | Περιοχή Natura για οικοτόπους και είδη. |
| ΖΕΠ | Special Protection Area (SPA) | Περιοχή Natura για τα πουλιά. |
| ΕΠΜ | Special Environmental Study | Μελέτη που προτείνει ζώνες και χρήσεις για μια προστατευόμενη περιοχή. |
| ΠΔ | Presidential Decree | Πράξη που ορίζει τις ζώνες και τους κανόνες τους. |
| ΕΟΑ | Special Ecological Assessment | Η ελληνική μορφή της δέουσας εκτίμησης για μικρότερα έργα. |
| ΟΦΥΠΕΚΑ | NECCA | Φορέας διαχείρισης των προστατευόμενων περιοχών. |
| Πιστοποιητικό Natura | Natura certificate | Πιστοποιητικό μηχανικού για το αν ένα γεωτεμάχιο βρίσκεται σε περιοχή Natura. |