Με λίγα λόγια
- Ο ν. 4495/2017 παραμένει ο βασικός νόμος. Κατασκευές που ολοκληρώθηκαν πριν τις 28 Ιουλίου 2011 μπορούν κατ' αρχήν να τακτοποιηθούν.
- Νέες δηλώσεις στις κατηγορίες 1 έως 4 γίνονται έως τις 31 Μαρτίου 2028. Η κατηγορία 5 είναι κλειστή από τον Οκτώβριο του 2020.
- Η μεταβίβαση ακινήτου με αταχτοποίητα αυθαίρετα είναι άκυρη, και το ακίνητο δεν επιτρέπεται ούτε να εκμισθωθεί.
- Κατασκευές σε δασικές εκτάσεις, αιγιαλό, ρέματα και ορισμένες προστατευόμενες περιοχές δεν τακτοποιούνται ποτέ.
- Σε κάθε συμβόλαιο επισυνάπτεται βεβαίωση μηχανικού για τη νομιμότητα, με ισχύ δύο μηνών.
Ο νόμος και οι κατηγορίες
Ο ν. 4495/2017 ρυθμίζει τις αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης. Όσες ολοκληρώθηκαν πριν τις 28 Ιουλίου 2011 μπορούν να δηλωθούν και να τακτοποιηθούν, εκτός αν βρίσκονται σε εξαιρούμενη ζώνη. Ο νόμος τις κατατάσσει σε πέντε κατηγορίες, από πολύ παλιές κατασκευές (πριν τις 9 Ιουνίου 1975) και μικρές παραβάσεις με πάγιο παράβολο, έως μεγαλύτερες παραβάσεις με πρόστιμο που υπολογίζεται στην κατασκευή.
- Κατηγορίες 1 έως 4: νέες δηλώσεις έως τις 31 Μαρτίου 2028, μετά την παράταση του ν. 5270/2026.
- Κατηγορία 5, οι σοβαρότερες παραβάσεις: κλειστή για νέες δηλώσεις από τον Οκτώβριο του 2020. Το άνοιγμά της έχει ανακοινωθεί πολλές φορές αλλά δεν έχει νομοθετηθεί.
- Κατασκευές μετά τις 28 Ιουλίου 2011 και παλαιότερες που δεν τακτοποιήθηκαν: κατεδαφίζονται και επιβάλλονται πρόστιμα. Το κόστος της κατεδάφισης το πληρώνει ο ιδιοκτήτης.
Κατασκευές που δεν τακτοποιούνται ποτέ
Το άρθρο 89 εξαιρεί κατασκευές σε δάση και αναδασωτέες εκτάσεις, σε αιγιαλό και παραλία, μέσα σε ρέματα, σε ορισμένες προστατευόμενες και αρχαιολογικές περιοχές και σε δημόσια γη. Αυτές δεν τακτοποιούνται ούτε μεταβιβάζονται. Γι' αυτό οι δασικοί χάρτες, η γραμμή αιγιαλού και τα κοντινά ρέματα έχουν τόση σημασία πριν αγοράσετε σπίτι, όχι μόνο οικόπεδο.
Μεταβίβαση και μίσθωση ακινήτου με αυθαίρετα
Σύμφωνα με το άρθρο 82, η μεταβίβαση ακινήτου με αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη. Το ίδιο άρθρο απαγορεύει και τη μίσθωση τέτοιου ακινήτου, κάτι που μετρά αν σκοπεύετε να το νοικιάσετε. Εξαιρούνται, μεταξύ άλλων, κατασκευές πριν τις 30 Νοεμβρίου 1955 και όσες τακτοποιήθηκαν με εξόφληση του προστίμου ή καταβολή τουλάχιστον του 30%.
Αν ο πωλητής λέει ότι ένα πρόβλημα θα τακτοποιηθεί μετά την πώληση, προσοχή: το ίδιο το συμβόλαιο μπορεί να είναι άκυρο. Ζητήστε να ολοκληρωθεί η τακτοποίηση, με πληρωμή του προστίμου, πριν υπογράψετε.
Βεβαίωση μηχανικού και Ταυτότητα Κτιρίου
Σε κάθε συμβόλαιο μεταβίβασης, και σε δωρεά, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού ότι δεν υπάρχουν αυθαίρετα ή ότι όσα υπάρχουν έχουν τακτοποιηθεί ή εμπίπτουν σε εξαίρεση. Η βεβαίωση υποβάλλεται ηλεκτρονικά, ισχύει δύο μήνες, και συμβόλαιο χωρίς αυτήν είναι άκυρο.
Τα κτίρια έχουν επίσης Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου στην πλατφόρμα του ΤΕΕ. Συγκεντρώνει την άδεια και τα σχέδια, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης και τους φακέλους τακτοποίησης, και ο μηχανικός εκδίδει πιστοποιητικό πληρότητας με αναφορά στον ΚΑΕΚ. Για τις κατοικίες υποβάλλεται κατά τη μεταβίβαση.
Αυτόν τον μηχανικό συνήθως τον ορίζει ο πωλητής. Μπορείτε, και συχνά αξίζει, να προσλάβετε δικό σας μηχανικό για αυτοψία σε σύγκριση με τα σχέδια της άδειας πριν δεσμευτείτε.
Τι δείχνει ένας προέλεγχος δημόσιων δεδομένων
Πριν πληρώσετε αυτοψία, ο προέλεγχος δείχνει αν το επιβεβαιωμένο γεωτεμάχιο αγγίζει ζώνες όπου η τακτοποίηση αποκλείεται: δασικούς χάρτες και Natura 2000 σε κάθε έκθεση, και χαρτογραφημένα ποτάμια, ακτογραμμή και εθνικές προστατευόμενες περιοχές στην έκθεση Extended. Για καθεμία παραθέτει τι να ρωτήσετε τον μηχανικό σας.
Τι δεν μπορεί να πει
Δεν βλέπει κτίρια, άδειες ή φακέλους τακτοποίησης. Μόνο η αυτοψία μηχανικού σε σύγκριση με τα σχέδια της άδειας δείχνει αν όσα έχουν χτιστεί είναι νόμιμα. Τα επίπεδα ακτογραμμής και ποταμών δείχνουν απόσταση, όχι νόμιμες γραμμές αιγιαλού ή ρεμάτων.
Δείτε δείγμα έκθεσης →Ερωτήσεις για τον δικηγόρο ή τον μηχανικό σας
- 01Υπάρχει οικοδομική άδεια και συμφωνεί με όσα έχουν χτιστεί, σε κάθε δωμάτιο, μπαλκόνι, ημιυπαίθριο, πυλωτή, υπόγειο και σοφίτα;
- 02Έχει δηλωθεί κάτι με τον ν. 4495/2017 ή παλαιότερους νόμους; Σε ποια κατηγορία, και έχει εξοφληθεί το πρόστιμο ή τουλάχιστον το 30%;
- 03Εμπίπτει κάποιο τμήμα στην κατηγορία 5 ή σε ζώνη όπου η τακτοποίηση αποκλείεται (δάσος, αιγιαλός, ρέμα, αρχαιολογικός χώρος);
- 04Αν κάτι δεν έχει τακτοποιηθεί, μπορεί να γίνει έως τις 31 Μαρτίου 2028, πόσο θα κοστίσει και ποιος πληρώνει;
- 05Μπορεί το ακίνητο να εκμισθωθεί νόμιμα, και για βραχυχρόνια μίσθωση;
- 06Θα κάνετε εσείς αυτοψία, και θα ισχύει η βεβαίωσή σας την ημέρα του συμβολαίου;
Όροι
| Ελληνικά | Αγγλικά | Τι σημαίνει |
|---|---|---|
| Αυθαίρετο | Unauthorised building or works | Κατασκευή ή χρήση χωρίς έγκυρη άδεια. |
| Τακτοποίηση | Legalisation | Δήλωση με τον ν. 4495/2017 και πληρωμή παραβόλου ή προστίμου. |
| Ημιυπαίθριος χώρος | Semi-open space | Στεγασμένη βεράντα· συχνά κλείνεται χωρίς άδεια. |
| Πυλωτή | Pilotis | Ανοιχτό ισόγειο σε κολόνες· συχνά κλείνεται χωρίς άδεια. |
| Βεβαίωση μηχανικού | Engineer's certificate | Βεβαίωση νομιμότητας σε κάθε συμβόλαιο μεταβίβασης. |
| Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου | Electronic Building Identity | Ψηφιακός φάκελος με άδειες και πιστοποιητικά του κτιρίου. |
| Οικοδομική άδεια | Building permit | Η άδεια με την οποία πρέπει να συμφωνεί το κτίριο. |
Πηγές
- Ν. 4495/2017, άρθρο 82: απαγόρευση μεταβίβασης (Taxheaven)
- Ν. 4495/2017, άρθρο 83: βεβαίωση μηχανικού (Lawspot)
- Ν. 4495/2017, άρθρο 89: κατασκευές που δεν τακτοποιούνται (Taxheaven)
- Ν. 4495/2017, άρθρο 55: Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου στη μεταβίβαση (Taxheaven)
- Παράταση τακτοποίησης έως 31.3.2028, ν. 5270/2026 (Ecopress)